Gayrimenkul Satın Alınırken Tapuda veya Noterde İşlem Yapılıyor Olması, İşlem Güvenirliği İçin Tek Başına Yeterli midir? Yoksa Alıcı ve Satıcı Tarafça Ek Önlemlerin ve Tedbirlerin Alınması Gerekli midir?
Gayrimenkule ilişkin devir işlemleri resmi şekilde yapılmaktadır. Bu durum herkesçe bilinmektedir. Ancak bu husus tapu dolandırıcılığını önlemede tek başına yeterli değildir. Zira günümüzde, hukuki işlemlerin yapıldığı yer ve tarafların beyanda bulundukları birim, işlemin her safahatının güvenirliğini garantilemediğinden, başka bir anlatımla devrin tapuda yapılması, devir sonrası gündeme gelecek tüm iddiaları ve şikayetleri hükümden düşürme kuvvetinde olmadığından başkaca hususlara da dikkat edilmesi gerekmektedir. Örneğin yapılan ödemeler kim tarafından, kimin hesabına, ne için yapılmaktadır? Ödemeyi alanla tapuda malik görünen kişiler, aynı kişiler midir? Bu soruların cevabı çok önemlidir. Zira gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcı kişiler, devir konusu taşınmaz ve satış karşılığında ödenen tutar bilgileri ile ödeme şekli, işlem sonrası hak iddialarında ve şikayetlerde önem yer tutmakta ve yapılan işlem sonrası işlem taraflarının içinde bulundukları hukuki ve fiili durum ile yaşanan süreci doğrudan etkilemektedir.
Gayrimenkul Satın Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Taraflar arasında devir öncesi süreçte görüşme yapılırken işlem güvenirliği ve taraf bilgisi teyidi bakımından yüz yüze görüşme yapılması önem arz etmektedir. Telefonla yapılan görüşmelerde ses değiştirme, başka kişiyi veya farklı sesi taklit etme, kendisini farklı kişi bilgisi ile tanıtma ve işlem yapması beklenen ve istenen kişi dışında başka kişiyle muhatap olma gibi istenmeyen durumlarla karşılaşılması olasıdır. Bu yüzden görüşmelerin karşılıklı olarak bir araya gelinmesi suretiyle fiziki ortamda ve yüz yüze yapılması gereklidir. Bu haliyle taraflarca en azından kiminle görüşüldüğü bilinmektedir. Elbette bu husus satış sözleşmesinin zorunlu bir unsuru değildir. Ancak gayrimenkul alım satımından sonra yaşanacak çeşitli mağduriyetlerin önüne geçilmesi için işlem öncesi süreçte gereken önlemlerin alınması gerekmektedir. Kişiler en azından tapuda yapılmak istenen devir işlemine kadar sözleşme öncesinde kiminle görüştüklerini, muhatap oldukları kişinin kim olduğunu ve görüşülen kişinin devir konusu taşınmazın sahibi olup olmadığını, bu kişi taşınmazın sahibi değilse taşınmaz devri konusunda yetkili olunduğuna dair noterlikçe düzenlenen vekaletname aslı olup olmadığını bilmelidir. Kişilerin kimlik kartları ve varsa vekaletname aslı karşılıklı olarak görülmelidir.
Alıcı kişi tapu devrinden önce tapu kaydına ve tapu sahibine ilişkin bilgileri görmelidir. Satıcı kişi de karşı tarafa bu hususları açıklamalıdır. Açıklanmayan hususlar, alıcı tarafça satıcı tarafa açıkça sorulmalıdır.
Peki Satış Bedelinin Ödenmesinde Para Transferi Nasıl Yapılmalıdır?
Bu konu dikkatli olunması gereken en önemli konulardan biridir. Satış bedeli ödenirken elden ödeme yerine banka kanalıyla ödeme yapılması tercih edilmelidir. Zira bu halde kimin, kime, hangi banka hesabına, hangi tutarda ve ne için ödeme yaptığı işlem gün ve saatiyle görülmektedir. Aksi halde tapuda gösterilen bedel ile elden ödenen bedel arasında farklılıklar olabilmekte ve bedelde muvazaa görülebilmektedir. Bu durumda taraflarca ödendiği iddia edilen tutarın ispatı, yine taraflarca yazılı delil olmadığı müddetçe mümkün olmamaktadır. Bedelde muvazaanın olmadığı durumlarda dahi satıcı tarafça gayrimenkul bedelinin alındığı açıkça beyan edildiğinden sonrasında aksinin ispatı güç, çoğu zaman imkansız olmaktadır.
Para transferlerinde dikkat edilmesi gereken noktalardan bir diğeri, ödemenin tapu sahibine yapılması gerekliliğidir. Yasal olarak gayrimenkul sahibiyle ödemenin yapıldığı banka hesap sahibinin aynı kişi olması zorunlu değildir. Ancak günümüzde çok sayıda tapu dolandırıcılığı fiilleriyle karşılaşılmakta ve mağdur kişi sayısı her geçen gün artmaktadır. Bu sebeple ödemenin yapılacağı hesap sahibi ile tapu kaydında yer alan malikin aynı kimseler olması aranmalıdır. Yakın zamanda görülen bir olay, bir babanın oğluna ait parayı taşınmaz sahibi dışındaki 3. kişinin hesabına göndermesi ve kendisinin yerine 3. kişinin hesabına para transferi isteyen (sözde) satıcı kişinin, bu para transferi sonrası tapu sahibi olduğunu ancak para transferi yapılan hesabın sahibi olmadığını beyan etmesi ve ödemeyi yapan baba ile paranın sahibi olan oğlunun büyük mağduriyetler yaşaması şeklindedir. Hatta bu olayın devamında ödeme yapan baba tarafından karşı taraftaki kişiler öldürülmüş ve sonuç olarak baba tutuklanmıştır. Bu denli trajik, ağır ve vahim sonuçların ortaya çıkmaması için de para transferi yaparken son derece dikkatli olunması gerekmektedir.
Satıcı bakımından değerlendirme yapıldığındaysa, para transferi yapılmadan veya satış bedeli bankaya depo edilmeden ödeme yapılması durumlarında alıcı tarafça tapu devir işleminden sonra ödeme yapmaktan imtina edildiği görülmektedir. Bu halde de satıcı taraf mağduriyetler yaşanmakta ve sattığı gayrimenkulün bedelini alamamaktadır. Bu yüzden satıcı tarafça, alıcının ödeme yapıp yapmadığı veya satış bedelini bankaya depo edip etmediği kontrol edilmelidir. Karşı tarafça gönderilen dekontlara veya evrak suretlerine tek başına itibar edilmemeli ve satıcının kendi bankasından kendi hesabına yatırılan tutar olup olmadığı bilgisi sorulmalıdır. Zira bazı kimseler ödeme yapmadığı halde sanki ödeme yapmışçasına, cep telefonu mobil bankacılık ekran görüntüsünü veya ATM resmini, karşı tarafın cep telefonuna mesaj veya whatsapp yoluyla göndermekte, ancak gerçekte para transferini onaylamadan bankacılık ekranından çıkmakta veya ATM önünden ayrılmaktadır. Bu ve benzeri durumlarda sıklıkla karşı tarafa, eft işleminin zaman aldığı ve ödemenin hesabına gün içerisinde düşeceği söylenmektedir. Bu yüzden bu türdeki ifadelere itibar edilmemesi gereklidir. Kişi kendi bankasıyla görüşmeli ve bankasına kendi hesabına gelen bir paranın veya banka havuzunda bekleyen bir tutarın olup olmadığını sormalıdır. Bazı hallerde kişiler, karşı tarafın isim ve/veya soy isim bilgilerini veya ödenecek tutar bilgisini gerçekte olandan ya da olması gerekenden farklı yazmakta ve karşı tarafı kandırmaya çalışmaktadır. Başka bir anlatımla para transferi yapacak kişi, karşı tarafın isim ve soy isim bilgilerini bilerek hatalı yazmaktadır. Her ne kadar isim ve soy isim bilgileri bakımından mobil işlemlerde baş harfler ipucu olarak çıkmaktaysa da, yalnızca aradaki bazı harflerde değişiklik yapılarak, örneğin ‘ç, ğ, ş’ gibi harflerin ‘c, g, s’, ‘i, ö, ü’ gibi harflerin ‘ı, o, u’ şeklinde yazılması suretiyle gönderilen tutarın, göndericinin kendi hesabına geri dönmesi sağlanmaktadır. Bazen de kadının soy ismi değişmiş olmasına rağmen önceki soy ismi yazılmaktadır. Bu halde gönderilen tutarın, alıcıya ulaşmadığı ve gün sonunda göndericinin hesabına geri döndüğü görülmektedir. Çok kez de gönderilen tutar bilgisine, gönderilmesi gereken tutardan bir veya birden fazla sıfır eksik yazılmakta ve karşı tarafın anlık dikkatsizliğinden, dalgınlığından, heyecanından ya da karşı tarafa duyduğu güvenden faydalanılmaktadır. Bu yüzden gönderildiği belirtilen tutarın, gayrimenkul satıcısına ulaşıp ulaşmadığı hususu, doğrudan satıcının bankasından öğrenilmeli ve gönderici ile ödenen tutar bilgileri ayrı ayrı teyit edilmelidir. Zira hesaba para gönderenin başka kişi olması halinde yanlış ödeme veya sebepsiz zenginleşme gibi sonradan ortaya çıkan iddia ve davaların önüne geçilmesi için para transferi işleminin açıklama kısmına ödenen tutarın taşınmaz satış bedeline ilişkin olduğunun, hangi taşınmaz için ödeme yapıldığının ve taşınmazın alıcı ve satıcı isim ve soy isim bilgilerinin yazılması gerekmektedir. Bu husus yasal bir zorunluluk değilse de, bu şekilde ilerlenmesinde büyük yarar bulunmaktadır. Zira bu durumda kimin, kime, hangi hesaba, ne için ve ne kadar para ödediği sabit olmaktadır. Kişiler işlem güvenliği için öncesinde ve sonrasında üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeli ve gereken araştırmaları yapmalıdır.
İnternette Gayrimenkul Ararken Düşük Fiyatlı İlanlarla Karşılaşılması Halinde Ne Yapılmalıdır?
Günümüzde gayrimenkul alım satımları için alıcılar da satıcılar da çeşitli emlak sitelerini kullanmakta ve internette arama motorları vasıtasıyla istenen koşullarda gayrimenkul bulunması mümkün olmaktadır. Ancak bazen ortalamanın çok altında bedellerle karşılaşıldığı görülmektedir. Örneğin emsal gayrimenkuller beş milyon Türk lirası civarındayken, ilanda yazılı bedelin bir milyon Türk lirası olması halinde bu ilana şüpheci yaklaşılması gereklidir. Örneğin İstanbul Beylikdüzü’nde yer alan birçok taşınmazın bedelleri ortalamadan bir hayli düşüktür. Taşınmaz ilanlarına bakıldığında birçoğunun henüz kullanılmamış, sıfır ve içinin yapılı olduğu, ancak fiyatlarının neredeyse emsallerinin 1/5’i oranında olduğu, hatta bu türdeki gayrimenkul sayısının da çok fazla olduğu görülmektedir. Bu halde kişilerde, “Herhalde sakıncalı bir durum yoktur. Olsaydı, bir tek gayrimenkulün fiyatı düşük olurdu. Gayrimenkul sayısı çok olduğu için muhtemelen muhitin yeni yerleşim alanı olmasından ve yeniliğinden, şehir merkezine uzaklığından veya inşaat firmasından kaynaklıdır.” algısı oluşmakta ve aynı durumdaki gayrimenkul sayısının çokluğu sebebiyle bu türdeki tüm ilanlara güven duyulmaktadır. Oysa ilanlar gerçeği yansıtmamakta ve eksik bilgiler içermektedir. Zira gerçek durum gösterilenlerden ve ilanlarda yazanlardan farklıdır. İşin gerçeği ise, satış bedeli düşük gösterilen yüzlerce gayrimenkulün aslında dava konusu olduğudur. Mülk sahipleri bu gayrimenkulleri inşaat firmasından satın aldıktan sonra kısa süre kullanarak veya hiç kullanmadan satmayı, daha doğrusu elinden çıkarmayı ve paralarını, inşaat firmasından geri alamadıkları için gayrimenkullerini satarak kurtarmayı istemektelerdir. Bu konuda telefonda, alıcı adaylarına hiçbir bilgi vermeyen emlakçılar, kişilerin çağrı merkezleri aracılığıyla emlak ofislerine gelmelerini sağlamakta ve yapılan görüşmelerde alıcı adaylarının taşınmaz satış ilanındaki fiyat düşüklüğünü sorması üzerine taşınmazların davalık olduğunu açıklamaktadır. Bu hususta da her emlak ofisi farklı bir hikâye anlatmaktadır. Ancak hikâyesi ne olursa olsun, sonuç olarak o gayrimenkullerin dava konusu olduğu ve gayrimenkulleri satın alacak kişilerin de satın aldıktan sonra mağdur olma ihtimallerinin çok yüksek olduğu değişmeyen bir gerçektir. Bu sebeple düşük fiyatla ilana koyulan gayrimenkuller, ilk etapta cazip gibi görünse de gerçek durum araştırmalı ve bilinmelidir. Aksi halde gerçekte bir gayrimenkul bedeli ödenmeden ve neredeyse emsallerinin beşte bir fiyatına satın alınan ve dava sonunda kaybedilen bir gayrimenkulden dolayı bu defa değerinde bir araba parası elden çıkmakta ve belki de kişilerin yıllarca biriktirdikleri paraları veya sair yatırımları hileli fiillerle veya verilmesi gereken bilgilerin verilmemesi sebebiyle kaybedilmekte ve yok olup gitmektedir.
Gayrimenkul Bilgileri Nasıl Kontrol Edilmeli ve Öğrenilmelidir?
Her şeyden önce satın alınmak istenen gayrimenkulün bilgileri tapu sicil müdürlüklerinden öğrenilmelidir. Satıcının beyan ettiği il, ilçe, mevkii, ada, pafta ve parsel bilgileri ile tapuda yazılı bilgiler karşılaştırılmalıdır. Tapu ve kadastro müdürlüklerine başvurularak bu bilgilerin kayıtlarla ve yerinde teyidi istenmelidir.
Satın alınmak istenen gayrimenkulün kaydında haciz, ihtiyati haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, şerh, beyan olup olmadığı bilinmeli ve görülmelidir. Haciz, ihtiyati haciz ve/veya ipotek olması halinde, borç ve sorumluluk miktarı öğrenilmelidir. Şerh olması halindeyse, şerhin hangi sebeple konulduğu, bu şerhin gayrimenkulün satılamaması yönünde mi, aile konutu sebebiyle mi, kira sözleşmesinden kaynaklı mı yoksa başka bir şerh mi olduğu bilinmeli ve tüm bu hususlarda bilgi sahibi olunmalıdır.
Bazı hallerde ilgili belediyelerle de iletişime geçilmesi gerekli olmaktadır. Örneğin ayrı kat mülkiyeti ve ayrı tapuların olduğu iki gayrimenkul için emlakçının bunların dubleks olduğunu söylemesi halinde ilgili belediyeyle görüşme yapılmalıdır. Birçok dairede kolonların kesilmiş olduğu görülmekte ve bilinmekte ya da daire içinde veya dışında esaslı değişikliklerin yapıldığı fark edilmektedir. Bu yüzden belediyelerden plan ve projeler hakkında bilgi edinilmesi ve değişikliklerin resmi olarak bildirilip bildirilmediğinin öğrenilmesi gereklidir. Örneğin iki ayrı katın sonradan dublekse dönüştürüldüğünün anlaşılması, ancak bunun inkâr edilmesi ve taşınmazın en başından dubleks olduğunun iddia edilmesi halinde, gerçeğin ilgili belediyelerden öğrenilmesi gereklidir.
Yakın zamanda gayrimenkul arayan bir şahsa, İstanbul Esenyurt’ta bulunan bir gayrimenkul için “Burası eski Beylikdüzü” diyen ve alıcıyı kandırmaya çalışan bir emlakçı ile karşılaşılmıştır. Bunun teyidi bakımından da yine ilgili belediyelerle irtibat kurulması önemli bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır.
Satın alınmak istenen gayrimenkulün bulunduğu muhitte bilinmek istenen birçok konu hakkında aslında doğrudan muhtarlıklarla da görüşme sağlanmalıdır. Zira muhtarlar ve çalışanları, sorumluluk alanında bulunan mahalle ya da mahallelerle ilgili olarak birçok kişiden daha fazla bilgi sahibidir. Bu yüzden muhtarlıklara müracaat edilmesi ve muhit hakkında genel bilgi istenmesi önemlidir. Örneğin emlak ofisi tarafından övülen bir gayrimenkul için muhtarlıkla yapılan görüşmede, aslında o sitenin ailenin oturabileceği bir site olmadığı, mülk sahibinin de kendisi oturamadığı için gayrimenkulü satmak istediği, emlak ofisininse tüm bunları gizlediği anlaşılmıştır. Hani atalarımız “Ev alma, komşu al” demiştir ya, tam olarak da bu yüzden ev almadan önce muhtarlıklardan muhit, apartman ve site hakkında bilgi alınması (zorunlu değilse bile) gerekmektedir.
Sonuç itibariyle gayrimenkul devir işleminden önce gayrimenkul alıcısına ve satıcısına büyük iş düşmektedir. Bu sebeple bir adım atmadan önce bin kez düşünülmeli ve çok kez araştırma yapılmalıdır. Aksi halde mağduriyet yaşanması olası, çoğu zaman da kaçınılmaz olmaktadır.
LL.M. Av. Uzm. Arb. Uzl. AYŞEN GÜZEL
